O que é e como funciona a alienação fiduciária de bens imóveis

Para entender como funcionam os leilões de imóveis feitos a partir de retomada de imóvel por meio da alienação fiduciária, é preciso, em primeiro lugar, deixar bem definidos os conceitos de alienação fiduciária propriamente dito.

A alienação fiduciária se trata de um negócio jurídico que está previsto na Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997 e trata sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), instituindo a alienação fiduciária de bens imóveis para fins de garantia.

Este é um modelo de garantia de propriedades e bens, que pode ser utilizado também para bens móveis (carro), que se baseia na transferência de bens como pagamento de uma dívida, a partir de um acordo firmado entre o credor (fiduciário) e o devedor (fiduciante).

A alienação fiduciária, também conhecida por alienação em garantia, é uma prática bastante comum no Brasil, principalmente em negociações de automóveis e imóveis, onde o bem é adquirido pelo comprador (fiduciante) a partir de um crédito pago em prestações.

Neste caso, o imóvel comprado, por exemplo, fica como garantia da dívida. O imóvel só passará a ser registrado no nome do comprador (fiduciante) quando este quitar todo o pagamento do bem adquirido ao seu credor ou fiduciário. Caso haja incumprimento nos pagamentos da dívida, o bem é tomado do fiduciante, o comprador, pelo fiduciário, o credor.

No Brasil, o aumento das linhas de crédito tornou comum a prática do financiamento de imóveis, por isso os bancos e as instituições financeiras disponibilizam crédito aos brasileiros através do modelo de garantia de alienação fiduciária.

A desvantagem desse tipo de transação é que em caso de inadimplência, ou seja, o não pagamento da dívida adquirida, permite essas instituições leiloarem os imóveis para saldar, diminuir ou compensar a dívida, em outras palavras, a quantidade de leilões que hoje existem no contexto brasileiro, deve-se a prática de contratos por alienação fiduciária. A alienação fiduciária passou a ser largamente empregada no mercado, porque permite que o domínio do imóvel retorne sem a necessidade de processo judicial.

Funciona assim: quando a situação de inadimplência se estende por mais de 15 dias da sua notificação, o imóvel deixa de ser fiduciário e passa a pertencer integralmente ao credor, que deverá inclusive pagar o imposto ITBI e estará sujeito a seguir o que determina a Lei, ou seja, fazer dois leilões.

O número de parcelas em atraso que permite o início do procedimento de retomada e leilão do imóvel deve ser pré-estabelecido em contrato, respeitando o mínimo de uma parcela.

No primeiro leilão o valor do lance mínimo é o valor da avaliação do imóvel que estará previsto no próprio contrato de financiamento, sendo que esse valor nem sempre coincidirá com o valor do negócio pois depende de avaliação. Caso não se apresente nenhum interessado, haverá um segundo leilão em que será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor da dívida, acrescido das despesas de execução e comissão do leiloeiro.

No caso de o lance vencedor for superior ao valor das dívidas, a diferença será repassada ao devedor para cobrir as benfeitorias realizadas no imóvel, uma vez que o devedor não terá direito a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

Por outro lado, neste caso, não é considerado preço vil (irrisório) quando o valor é menor que 50% sobre o valor da avaliação, como ocorre no leilão judicial. Se o valor da dívida, mais as despesas forem menor que 50% sobre o valor da avaliação, mesmo assim o leilão será válido.

Se houver um arrematante, seja no primeiro ou no segundo leilão, o leiloeiro, após o pagamento do valor oferecido pelo arrematante, expedirá o auto de arrematação, e este deverá levar ao registro de imóveis para consolidar a propriedade em seu nome. O credor, por sua vez, deverá emitir o termo de quitação em nome do devedor/ comprador inadimplente.

Caso não haja nenhum interessado nem no primeiro e nem no segundo leilão, o credor passar a ter o direito de fazer o que quiser com o imóvel, podendo escolher entre ficar com o mesmo, ou vende-lo da maneira que preferir. O devedor fica livre da dívida e não terá direito a devolução de nenhum valor pago.

Quando ocorre de o imóvel não ser arrematado em nenhuma das duas oportunidades de leilão, o credor normalmente prefere realizar um terceiro leilão que tem o valor mínimo definido por ele mesmo. Este terceiro leilão costuma ser bastante vantajoso para quem consegue ter uma oferta aceita, pois todos os atos legais já foram resolvidos. No entanto, o arrematante deve se precaver sempre, e diligenciar através de advogado, procurar saber se existem dívidas do imóvel (IPTU, por exemplo), entre outros fatos.